參考1987年案例 地署：「儲存」不等同「貨倉」
[2015.04.10] 發表
【明報專訊】地政總署向4間葵涌區迷你倉業主發警告信，表明違反地契中「工業及/或貨倉」規定。地署回覆本報查詢中，進一步說明該署引用香港最高法院1987年的案例Cavendish Property Development Ltd訴律政司(HCMP 762/1987)中，「貨倉」用途的定義，表示僅因有儲存的行為，並不等同用作貨倉或倉庫的用途。要符合貨倉用途，亦要考慮儲存的行為是否具備在貨倉貯存貨品的一般後果，例如為售賣、派遞或其他商業用途等。
須考慮有否售賣派遞等用途
該宗經典案例涉及黃竹坑工業區一幢1984年建成的工業大廈，美國銀行租下6層作為亞洲區域數據中心，該工廈的地契同樣有「工業及/或貨倉」規定，地政當局認為數據中心用途不符這定義，要求美國銀行糾正，美國銀行遂向法庭要求頒令，指儲存數據和營運數據中心沒有違反規定。
不過法官指出，大廈是否符合工業用途，要考慮當中有沒有生產過程，及製造出一些物品，認為數據中心運作並沒有生產及製造，因此不符工業用途；而數據中心的運作亦不符一般貨倉的日常運作。法庭遂裁定數據中心並不符合地契准許的用途。
這宗28年前的案例針對的是數據中心，是否可應用在分租予消費者的迷你倉，暫時未有法庭判例。事實上，迷你倉的經營，政府沒有一套規管政策，然而，規劃署於2010年曾批准工廈經營迷你倉，把「迷你倉」歸類為「非污染工業用途」，屬經常准許用途，即工廈迷你倉經營者毋須向城規會申請規劃許可。
城規早納准許用途 地署未反對
土地監察主席李永達表示，工廈迷你倉在港出現逾10年，正當大家以為無問題時，地署現時才指出是違反一般工廈地契，可見地署後知後覺。他表示，5年前當城規會將迷你倉納入工廈准許用途時，當時作為城規會委員的地署署長，沒有指出迷你倉違反一般地契，有失職之嫌。他表示，政府政策混亂，隨時令迷你倉經營者損失慘重。
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http://www1.hkej.com/dailynews/property/article/1038882/%E8%BF%B7%E4%BD%A0%E5%80%89%E6%98%AF%E4%B8%8D%E6%98%AF%E5%80%89%3F
https://lauchunkong.wordpress.com/2015/04/27/%E8%BF%B7%E4%BD%A0%E5%80%89%E6%98%AF%E4%B8%8D%E6%98%AF%E5%80%89/
2015年4月27日 (信報網站 hkej.com - 天圓地方)
迷你倉是不是倉?
迷你倉在香港廣泛被個人、家庭以至中小型公司等用作儲存物件。據報全港迷你倉總數約500間， 用戶數目超過10萬。
地政總署去年10月對一個位處新界葵涌工業大廈單位業主發出警告信。信件指該單位用作迷你倉違反官契條件，並要求單位業主糾正違規情況。該官契要求有關土地用作一般工業及/或貨倉用途，並不可興建除工廠及/或倉庫以外之建築物。同年12月將信件在土地註冊處登記。
......
劉振江 (仲量聯行國際董事)
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http://www.devb.gov.hk/industrialbuildings/chi/frequently_asked_questions/wholesale_conversion/
發展局 善用工業大廈 - 常見問題2
http://www1.hkej.com/dailynews/property/article/1038882/%E8%BF%B7%E4%BD%A0%E5%80%89%E6%98%AF%E4%B8%8D%E6%98%AF%E5%80%89%3F
https://lauchunkong.wordpress.com/2015/04/27/%E8%BF%B7%E4%BD%A0%E5%80%89%E6%98%AF%E4%B8%8D%E6%98%AF%E5%80%89/
2015年4月27日 (信報網站 hkej.com - 天圓地方)
迷你倉是不是倉?
迷你倉在香港廣泛被個人、家庭以至中小型公司等用作儲存物件。據報全港迷你倉總數約500間， 用戶數目超過10萬。
地政總署去年10月對一個位處新界葵涌工業大廈單位業主發出警告信。信件指該單位用作迷你倉違反官契條件，並要求單位業主糾正違規情況。該官契要求有關土地用作一般工業及/或貨倉用途，並不可興建除工廠及/或倉庫以外之建築物。同年12月將信件在土地註冊處登記。
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劉振江 (仲量聯行國際董事)
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發展局 善用工業大廈 - 常見問題2
| Q15 | 「迷你倉」是現有工業大廈內常見的用途。活化措施會否利便在已整幢改裝的工廈內進行這類用途？ |
| A15 | 根據城市規劃委員會最新修訂的《詞彙釋義》，「迷你倉」已納入「非污染工業用途」。由於「非污染工業用途」在「工業」地帶或「其他指定用途」註明「商貿」(「商貿」)地帶內是經常准許的用途，在整幢改裝的工廈內經營迷你倉屬經常准許的用途，無需向城市規劃委員會提交規劃申請。 |
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http://legco.gov.hk/yr09-10/chinese/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050308cb1-1378-1-c.pdf
http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/CurAllChinDoc/4C4678B4C4BD616D482579CA000DF1D6?OpenDocument
《建築物 (規 劃 )規例》 (第 123F 章 )第 2 條 “工業建築物”的定義 )，即：
「 (a) 貨倉；或
(b) 任何內有物品的製造、更改、清洗、修理、 裝飾、精加工、出售前改裝、搗碎或拆除進 行 的 工 業 ， 或 內 有 物 料 的 改 變 進 行 的 工業； 」
http://legco.gov.hk/yr09-10/chinese/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050308cb1-1378-1-c.pdf
http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/CurAllChinDoc/4C4678B4C4BD616D482579CA000DF1D6?OpenDocument
《建築物 (規 劃 )規例》 (第 123F 章 )第 2 條 “工業建築物”的定義 )，即：
「 (a) 貨倉；或
(b) 任何內有物品的製造、更改、清洗、修理、 裝飾、精加工、出售前改裝、搗碎或拆除進 行 的 工 業 ， 或 內 有 物 料 的 改 變 進 行 的 工業； 」
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What is an industrial use?
Cavendish Property Development Ltd. v. AG [1987] CPR 212-220, HCMP 762/1987.
What is an industrial use?
A building in Aberdeen which provides pantry and bathroom in each unit, so that "workers" can live there. Is it an industrial use?
The special condition (8)(a) of the lease - type of building to be erected and (9)(a) - user clause: industrial purposes.
Similar argument has also been raised in another well known case: Mexx Consolidated (Far East) v. AG [1987] HKLR 1210-1220, HCMP 2421/1986 before;
In the Mexx case: "industrial purposes" involves a manufacturing process. The main test for considering whether the building was an industrial was whether there was any process carried on therein for or incidental to the making of any article or part of an article."
"Research, design, testing, making, inspection, packing and despatch" could be regarded as ancillary uses to an industrial use.
Raider Ltd. v. Secretary for Justice [1999] 2 HKC 198- 204, MP 2523/1998 (Paging Service case)
"industrial use" was held to cover “a whole range of human activities aimed at making money."
i.e., any economic behavior can be regarded as industrial use, including tuition class, retail shops, or even night clubs.
Yet, the Raider case was appealed to the Court of Appeal in 1999 and finally to the Final Court of Appeal, and was held in 2000.
In the Court of Appeal, the government's appeal was allowed, i.e. paging service is not an industrial use.
"Raider has paid $4,454,659.10 to the Government for the period 6 February 1996 to 14 June 1999 in consideration of the Government waiving or purporting to waive its right to take action based on Raider's breach or alleged breach of special condition 2(a)."
Raider Ltd v. Secretary for Justice (2000) 3 HKCFAR 309, [2000] 3 HKLRD 300, CFA .
Final Court of Appeal, referred to the definition of a factory in the Factories and Industrial Undertakings Ordinance, Cap. 59:
a 'factory means any premises or place, (other than a mine or quarry), in which articles are manufactured, altered, cleansed, repaired, ornamented, finished, adapted for sale, broken up or demolished or in which materials are transformed, and …
播出日期: 2016.07.06 (三)
迷你倉大火導致消防員死亡，舊式工業大廈欠缺防火設施，是否適合做迷你倉？近年住宅樓面積越來越小，迷你倉需求越來越大，目前有近五百個倉服務十萬人，大火之後，政府應該怎樣規管，才能同時兼顧安全及需求？
記者：陳淑欣、何詠恩
政府為了令迷你倉在「活化」後的工廈經營，城規會一零年將迷你倉納入了「非污染工業用途」，在工廈開設迷你倉不用申請規劃許可。
不過迷你倉的合法性曾經有過爭議。地政總署在2014年曾經發警告信給葵涌一間迷你倉，指它違反地契列明的工業或貨倉用途，之後被「釘契」。
貨倉 (Godown)
87年美國銀行在一間工廈開設數據中心，政府指它違反地契條款，美國銀行要求法庭頒令沒有違反。最後高等法院裁定；儲存這行為不等同貨倉用途，貨倉要有售賣、派遞或其他商業用途。
地政總署根據這個判決質疑迷你倉不符合貨倉的定義，警告信引來業界很大反響，地政總署諮詢法律意見後，取消了警告信。
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