(資料來源：2011年8月22日 星期一 大公報
http://www.takungpao.com/hm/top/2011-08-22/922572.html )
岩洞開發建築成本較貴
2011年8月22日 04:49:35 大公報
【本報訊】發展局將在今年底就本港具潛力發展岩洞的地點進行公眾諮詢，初步
提出數個地點，即早前公佈的沙田污水處理廠和摩星嶺垃圾轉運站。工程師學會
岩土部主席鍾國輝表示，由於需具有額外的抽風係統和安全通道，在岩洞內開發
設施的建築成本，較平地高出三至四成，而日後的維修費用亦會較為高昂。
事實上，香港過往亦有將地上設施遷到岩洞運作的經驗，如零六年時，為遷就港
大的擴校工程，水務署將西區配水庫遷到岩洞，而鍾國輝負責有關工程。他説，
當年本來有兩個方案，一就是開山法，另一就是挖造岩洞，在避免大量砍伐樹木
，傷害環境，因此選擇開闢岩洞。
鍾國輝透露，整個工程共耗資五億元，當中僅一億元用作開洞，「貴就貴在將設
施搬入去運作同埋日後維修費用」。他説，開發岩洞，需要同時建立抽風設施、
建造安全通道等，這些工夫需耗用更多電力，令整體建築成本上升。他説，一般
而言，在岩洞開發設施的建築成本，會比在平地高三至四成。
鍾國輝表示，香港土地寸金尺地，若能將貴重的地皮釋出以作其他發展，是非常
合適的做法，加上香港地質多為花崗石，可作為更佳的建築材料，對工程界來説
，是建築之寶。他表示，開發岩洞過程中，會製造大量廢石，但這些石可用作石
屎、填海等，「同時開洞，又有花崗石，可説是double benefit（雙重好處）。
」
對於香港有何等設施適合遷進岩洞，鍾國輝個人認為，大眾不喜歡看到的設施，
如骨灰龕、垃圾轉運站和污水處理廠最為適合。他表示，目前全世界僅得挪威就
開發岩洞作出規劃，他認為政府亦有需要作出規劃，但香港不少山頭存有墓地，
政府規劃時應小心挑選。他還説，釋放出來的土地，必定要補地價出售才算合理
。
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2011年11月27日 星期日
污水廠遷岩洞賣地 料盈餘83億 (明報)
(剪報來源：2011年9月24日 星期六 明報 - 港聞
http://www.mingpaovan.com/htm/News/20110924/HK-gnb1.htm)
污水廠遷岩洞賣地 料盈餘83億
【明報專訊】對於政府計劃將部分公共設施遷進岩洞以騰出土地建屋，奧雅納工程顧問公司的分析顯示，將佔地28公頃的沙田污水處理廠遷入岩洞，雖然建築及營運成本會大增，但賣地收益更為可觀，扣除污水廠的總開支後，仍有83億元盈餘。發展局長林鄭月娥相信，開發岩洞具成本效益，但綠色力量認為政府應評估項目對社會的影響，研究是否值得進行。
環團﹕應評估社會影響
據了解，政府將於未來1至2個月內，就開發岩洞建議及選址諮詢公眾。不過，綠色力量行政總幹事文志森分析，政府研究開發岩洞，是希望捨難取易，以便釋放更多土地，但問題是本港並非土地不足，「新界其實很多私人土地，但政府不願用公帑買地，故要尋求其他辦法，但可能產生其他環境問題，例如鑽挖岩洞會產生大量建築物料。」
營運費較地面運作高50％
奧雅納工程顧問分析顯示，將沙田污水廠遷進岩洞，需付出額外成本，例如鑽挖岩洞，估計成本最高可達25.5億元，污水廠本身建造費用為118億元，加上遷移費用12億元，總成本達155億元；另外，污水廠在地底營運，通風、氣味控制及維修費用較高，估計營運費用較地面運作的污水廠高50％，遷進岩洞的沙田污水廠建築成本，再加上30年的營運成本，總開支高達177億元。
另一方面，顧問認為若沙田污水廠地皮用作興建豪宅，以地積比率3倍計算，賣地收益最高可達260億元，扣除污水廠的總開支後，仍有83億元盈餘。
規劃署副署長凌嘉勤表示，將大型公共設施遷入岩洞，涉及大量程序，例如進行可行性研究、公眾諮詢、為騰空地皮除污，以及鑽挖岩洞等；以沙田污水廠為例，即使現時拍板遷進岩洞，估計仍需時長達17年才完成，故應全盤進行規劃，將什麼設施遷進岩洞，以及在規劃項目的前期，考慮是否將設施遷進岩洞。
林鄭月娥昨出席一個研討會時表示，政府正考慮將多個公共設施遷進岩洞，包括堅尼地城配水庫、沙田污水廠，以及應區議會要求，考慮將臨近海邊的深井污水廠遷進岩洞。
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http://www.mingpaovan.com/htm/News/20110924/HK-gnb1.htm)
污水廠遷岩洞賣地 料盈餘83億
【明報專訊】對於政府計劃將部分公共設施遷進岩洞以騰出土地建屋，奧雅納工程顧問公司的分析顯示，將佔地28公頃的沙田污水處理廠遷入岩洞，雖然建築及營運成本會大增，但賣地收益更為可觀，扣除污水廠的總開支後，仍有83億元盈餘。發展局長林鄭月娥相信，開發岩洞具成本效益，但綠色力量認為政府應評估項目對社會的影響，研究是否值得進行。
環團﹕應評估社會影響
據了解，政府將於未來1至2個月內，就開發岩洞建議及選址諮詢公眾。不過，綠色力量行政總幹事文志森分析，政府研究開發岩洞，是希望捨難取易，以便釋放更多土地，但問題是本港並非土地不足，「新界其實很多私人土地，但政府不願用公帑買地，故要尋求其他辦法，但可能產生其他環境問題，例如鑽挖岩洞會產生大量建築物料。」
營運費較地面運作高50％
奧雅納工程顧問分析顯示，將沙田污水廠遷進岩洞，需付出額外成本，例如鑽挖岩洞，估計成本最高可達25.5億元，污水廠本身建造費用為118億元，加上遷移費用12億元，總成本達155億元；另外，污水廠在地底營運，通風、氣味控制及維修費用較高，估計營運費用較地面運作的污水廠高50％，遷進岩洞的沙田污水廠建築成本，再加上30年的營運成本，總開支高達177億元。
另一方面，顧問認為若沙田污水廠地皮用作興建豪宅，以地積比率3倍計算，賣地收益最高可達260億元，扣除污水廠的總開支後，仍有83億元盈餘。
規劃署副署長凌嘉勤表示，將大型公共設施遷入岩洞，涉及大量程序，例如進行可行性研究、公眾諮詢、為騰空地皮除污，以及鑽挖岩洞等；以沙田污水廠為例，即使現時拍板遷進岩洞，估計仍需時長達17年才完成，故應全盤進行規劃，將什麼設施遷進岩洞，以及在規劃項目的前期，考慮是否將設施遷進岩洞。
林鄭月娥昨出席一個研討會時表示，政府正考慮將多個公共設施遷進岩洞，包括堅尼地城配水庫、沙田污水廠，以及應區議會要求，考慮將臨近海邊的深井污水廠遷進岩洞。
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地底與地面建造工程所涉及的經常性開支的粗略比較
文： Roger Kung
岩洞計劃的財務和經濟分析
地面設施的成本 = 經營成本 + 資本 + 土地成本
岩洞設施的成本 = 經營成本 + 資本
岩洞設施的經營成本及資本成本均比地面設施高。
(以上根據 CE 66/2009 (GE)《善用香港地下空間-可行性研究》, 土木工程拓展署)
http://www.cedd.gov.hk/sc/underground%20space/doc/Hong_Kong_Undergound_Space_Study-Executive_Summary.pdf
排污費則按照污染者自付原則，達致收回全部相關的經營成本。
由此推論，若岩洞建污水處理廠，水費賬單上的排污費用將會永久額外增加，但政府卻同時可以避免或節省土地成本來交換地面土地的使用。
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(節錄自 2007年4月環境保護署的資料文件 CB(1)1449/06-07(03)
http://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050427cb1-1449-3-c.pdf)
淨化海港計劃第二期乙生物處理廠地底與地面建造工程所涉及的經
常性開支的粗略比較
8. 應議員在2007年4月24日所要求，我們粗略比較了淨化海
港計劃第二期乙生物處理廠地底(即現時建議)及地面建造工程所涉
及的經常性開支。我們目前計劃在地底興建第二期乙的生物處理廠
房， 容許其他與貨櫃有關用途的設施在其上興建以盡用土地。我們
亦須指出排污費未來十年調整方案沒有計入第二期乙的經常性開
支。
附件D
淨化海港計劃第二期乙
地底與地面建造工程所涉額外經營成本的比較
在地底興建 在地面興建
生物處理廠 生物處理廠
(百萬元) (百萬元)
(粗畧估計)
額外經營成本
員工 20 20
電燈及電力 380 355
化學品 -40 -50
污泥棄置 50 50
維修 290 230
----- -----
總額 700 605
===== =====
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岩洞計劃的財務和經濟分析
地面設施的成本 = 經營成本 + 資本 + 土地成本
岩洞設施的成本 = 經營成本 + 資本
岩洞設施的經營成本及資本成本均比地面設施高。
(以上根據 CE 66/2009 (GE)《善用香港地下空間-可行性研究》, 土木工程拓展署)
http://www.cedd.gov.hk/sc/underground%20space/doc/Hong_Kong_Undergound_Space_Study-Executive_Summary.pdf
排污費則按照污染者自付原則，達致收回全部相關的經營成本。
由此推論，若岩洞建污水處理廠，水費賬單上的排污費用將會永久額外增加，但政府卻同時可以避免或節省土地成本來交換地面土地的使用。
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(節錄自 2007年4月環境保護署的資料文件 CB(1)1449/06-07(03)
http://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050427cb1-1449-3-c.pdf)
淨化海港計劃第二期乙生物處理廠地底與地面建造工程所涉及的經
常性開支的粗略比較
8. 應議員在2007年4月24日所要求，我們粗略比較了淨化海
港計劃第二期乙生物處理廠地底(即現時建議)及地面建造工程所涉
及的經常性開支。我們目前計劃在地底興建第二期乙的生物處理廠
房， 容許其他與貨櫃有關用途的設施在其上興建以盡用土地。我們
亦須指出排污費未來十年調整方案沒有計入第二期乙的經常性開
支。
附件D
淨化海港計劃第二期乙
地底與地面建造工程所涉額外經營成本的比較
在地底興建 在地面興建
生物處理廠 生物處理廠
(百萬元) (百萬元)
(粗畧估計)
額外經營成本
員工 20 20
電燈及電力 380 355
化學品 -40 -50
污泥棄置 50 50
維修 290 230
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總額 700 605
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岩洞建污水處理廠，污水處理經常性成本或增加逾1成半，或推高排污費
文： Roger Kung
反對將現有地面設施重置於岩洞內，原因如下：
一、岩洞建污水處理廠，污水處理經常性成本或增加逾1成半
發展局建議將污水處理廠遷進岩洞內，從而釋出土地作其他用途。這並非等價的土地交換，而是以零成本的岩洞換取地面的污水處理廠土地，同時增加了污水處理廠的建設資本、經常性的營運及維修開支。
土木工程拓展署指出 "檢討認為，較之地面設施，地下設施的施工成本較高。
由於岩洞設施營運一般要求較高（通風、照明、安全等），如果不考慮其節省的土地成本，岩洞方案始終顯得成本較高。 (注1)"
根據淨化海港計劃第二期乙 ―― 地底與地面建造工程所涉額外經營成本的比較，在地底($7億)興建生物處理廠的電燈及電力、維修等所涉額外經營成本比較在地面($6.05億)興建生物處理廠多9,500萬元 (高15.7%) (注2)
二、排污經常性成本增加或推高排污費
香港於1995年4月1日引入污水處理服務收費，污水排放者須按排放的水質及水量支付污水處理的成本。排污費只收回營運和維修污水設施的成本，而這些設施的建設資本成本由政府支付 (注3)。2007年《污水處理服務(排污費)規例》生效後，排污費收費率由2008年4月1日起的10年每年上升約9.3%，由每立方米供水$1.31上升至2017年4月1日起的$2.92 (注4)，以期在2017-18年度收回相關營運成本的80% (注5)。
政府當局回應張宇人議員時表示："一如2008年3月政府當局向環境事務委員會提供的文件及關於修訂規例的立法會參考資料摘要清楚表明，附加費計劃的政策目標是按照污染者自付原則，達致收回全部相關的營運成本。 (注6)"
污水處理廠遷入岩洞後將有以下結果：
方案一:
增加排污費；把污水處理廠遷進岩洞後額外增加的營運開支直接轉嫁於自來水用戶。
方案二:
以地面的營運成本計算排污費；把污水處理廠遷進岩洞而騰出的土地價值或賣地收入注入種子基金，以基金的利息收入，支付每年額外增加的營運開支。
方案三:
以地面的營運成本計算排污費；政府不向用戶收回因污水處理廠遷進岩洞後額外增加的營運開支，而以公帑補貼，促使加稅的誘因。
若政府把騰出的土地出售，會計賬目上，政府的年度賣地收入將會增加，但每年污水處理廠經常性的營運及維修開支亦同時增加。結果，以方案一及方案三來看，無論政府是否向市民收回額外增加的排污費抑或以公帑補貼，市民最終要永久地每年支付額外增加的污水處理成本。
因此，本人建議方案二，以賣地收益補貼日後增加的營運開支。或完全不考慮把污水處理廠遷入岩洞內。
三、岩洞內不能設置辦公室
另外，立法會秘書處文件指出 "岩洞並非適合改作任何用途，根據現行《建築物條例》，用作辦公室的地方一定須有天然的照明與通風，不能建於一個「黑洞」內， 因此不能在岩洞內設置辦公室。
一般來說，大部分岩洞發展所需的建設成本，較在地面進行工程最少高出數倍，當中鑽挖工程佔整體工程成本的最大部分，照明和通風費用亦會較地面的同類發展為高。土木工程拓展署署長韓志強表示，搬遷現有政府設施的成本較高，如將沙田污水處理廠搬入岩洞，成本約高達100 億港元。
前土木工程拓展署署長蔡新榮指出，政府可透過出售騰出的土地彌補開發岩洞的開支。他更提出本港未來可以研究引入嶄新做法，以類似「換地」形式，讓發展商協助開發岩洞，以換取騰出土地的部分發展權。香港中文大學經濟系副教授莊太量則不看好發展地底，除耗時長遠外，成本鉅大，亦須解決地下抽風及滲水等問題，效益成疑。 (注7)"
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(注1) 土木工程拓展署 - 「善用香港地下空間 可行性研究」 第11頁
http://www.cedd.gov.hk/sc/underground%20space/doc/Hong_Kong_Undergound_Space_Study-Executive_Summary.pdf
(注2) 立法會文件第 CB(1)1449/06-07(03) 號
http://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050427cb1-1449-3-c.pdf
(注3) 渠務署網頁 - 污染者自付原則
http://www.dsd.gov.hk/TC/Sewage_Services_Charging_Scheme/Polluter_Pays_Principle/index.html
(注4) 渠務署網頁 - 排污費http://www.dsd.gov.hk/TC/Sewage_Services_Charging_Scheme/Sewage_Services_Charges/Sewage_Charge/index.html
(注5) 立法會文件第 CB(1) 2766/10-11(01) 號
http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/panels/ea/papers/eacb1-2766-1-c.pdf
(注6) 立法會文件第 CB(1)2272/07-08 號
http://www.legco.gov.hk/yr07-08/chinese/hc/sub_leg/sc10/minutes/sc100619.pdf
(注7) 立法會秘書處 文件第 FS21/10-11 號 《有關藉填海及發展岩洞增加土地供應的報導摘要》
http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/sec/library/1011fs21-c.pdf
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反對將現有地面設施重置於岩洞內，原因如下：
一、岩洞建污水處理廠，污水處理經常性成本或增加逾1成半
發展局建議將污水處理廠遷進岩洞內，從而釋出土地作其他用途。這並非等價的土地交換，而是以零成本的岩洞換取地面的污水處理廠土地，同時增加了污水處理廠的建設資本、經常性的營運及維修開支。
土木工程拓展署指出 "檢討認為，較之地面設施，地下設施的施工成本較高。
由於岩洞設施營運一般要求較高（通風、照明、安全等），如果不考慮其節省的土地成本，岩洞方案始終顯得成本較高。 (注1)"
根據淨化海港計劃第二期乙 ―― 地底與地面建造工程所涉額外經營成本的比較，在地底($7億)興建生物處理廠的電燈及電力、維修等所涉額外經營成本比較在地面($6.05億)興建生物處理廠多9,500萬元 (高15.7%) (注2)
二、排污經常性成本增加或推高排污費
香港於1995年4月1日引入污水處理服務收費，污水排放者須按排放的水質及水量支付污水處理的成本。排污費只收回營運和維修污水設施的成本，而這些設施的建設資本成本由政府支付 (注3)。2007年《污水處理服務(排污費)規例》生效後，排污費收費率由2008年4月1日起的10年每年上升約9.3%，由每立方米供水$1.31上升至2017年4月1日起的$2.92 (注4)，以期在2017-18年度收回相關營運成本的80% (注5)。
政府當局回應張宇人議員時表示："一如2008年3月政府當局向環境事務委員會提供的文件及關於修訂規例的立法會參考資料摘要清楚表明，附加費計劃的政策目標是按照污染者自付原則，達致收回全部相關的營運成本。 (注6)"
污水處理廠遷入岩洞後將有以下結果：
方案一:
增加排污費；把污水處理廠遷進岩洞後額外增加的營運開支直接轉嫁於自來水用戶。
方案二:
以地面的營運成本計算排污費；把污水處理廠遷進岩洞而騰出的土地價值或賣地收入注入種子基金，以基金的利息收入，支付每年額外增加的營運開支。
方案三:
以地面的營運成本計算排污費；政府不向用戶收回因污水處理廠遷進岩洞後額外增加的營運開支，而以公帑補貼，促使加稅的誘因。
若政府把騰出的土地出售，會計賬目上，政府的年度賣地收入將會增加，但每年污水處理廠經常性的營運及維修開支亦同時增加。結果，以方案一及方案三來看，無論政府是否向市民收回額外增加的排污費抑或以公帑補貼，市民最終要永久地每年支付額外增加的污水處理成本。
因此，本人建議方案二，以賣地收益補貼日後增加的營運開支。或完全不考慮把污水處理廠遷入岩洞內。
三、岩洞內不能設置辦公室
另外，立法會秘書處文件指出 "岩洞並非適合改作任何用途，根據現行《建築物條例》，用作辦公室的地方一定須有天然的照明與通風，不能建於一個「黑洞」內， 因此不能在岩洞內設置辦公室。
一般來說，大部分岩洞發展所需的建設成本，較在地面進行工程最少高出數倍，當中鑽挖工程佔整體工程成本的最大部分，照明和通風費用亦會較地面的同類發展為高。土木工程拓展署署長韓志強表示，搬遷現有政府設施的成本較高，如將沙田污水處理廠搬入岩洞，成本約高達100 億港元。
前土木工程拓展署署長蔡新榮指出，政府可透過出售騰出的土地彌補開發岩洞的開支。他更提出本港未來可以研究引入嶄新做法，以類似「換地」形式，讓發展商協助開發岩洞，以換取騰出土地的部分發展權。香港中文大學經濟系副教授莊太量則不看好發展地底，除耗時長遠外，成本鉅大，亦須解決地下抽風及滲水等問題，效益成疑。 (注7)"
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(注1) 土木工程拓展署 - 「善用香港地下空間 可行性研究」 第11頁
http://www.cedd.gov.hk/sc/underground%20space/doc/Hong_Kong_Undergound_Space_Study-Executive_Summary.pdf
(注2) 立法會文件第 CB(1)1449/06-07(03) 號
http://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050427cb1-1449-3-c.pdf
(注3) 渠務署網頁 - 污染者自付原則
http://www.dsd.gov.hk/TC/Sewage_Services_Charging_Scheme/Polluter_Pays_Principle/index.html
(注4) 渠務署網頁 - 排污費http://www.dsd.gov.hk/TC/Sewage_Services_Charging_Scheme/Sewage_Services_Charges/Sewage_Charge/index.html
(注5) 立法會文件第 CB(1) 2766/10-11(01) 號
http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/panels/ea/papers/eacb1-2766-1-c.pdf
(注6) 立法會文件第 CB(1)2272/07-08 號
http://www.legco.gov.hk/yr07-08/chinese/hc/sub_leg/sc10/minutes/sc100619.pdf
(注7) 立法會秘書處 文件第 FS21/10-11 號 《有關藉填海及發展岩洞增加土地供應的報導摘要》
http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/sec/library/1011fs21-c.pdf
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